La résiliation du bail commercial en droit de l’Ohada

Le bail commercial en droit gabonais est régi par les dispositions des articles 101 et suivants de l’Acte Uniforme Portant Droit Commercial Général qui sont d’ordre public.

Le commerçant qui n’est pas toujours propriétaire des locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce se fait souvent consentir un bail commercial pour une durée déterminée ou indéterminée.

Sur la procédure

La procédure est le mécanisme juridique par lequel une convention légalement formée doit être résiliée. En droit OHADA, la procédure de résiliation s’articule en deux étapes, l’une extrajudiciaire et l’autre judiciaire.

La procédure extrajudiciaire est indispensable, qu’il s’agisse d’un bail à durée déterminée ou indéterminée. Si le bailleur considère que son locataire n’a pas exécuté les obligations mises à sa charge par le contrat, il pourra demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.

Qu’en est-il des étapes de la procédure extrajudiciaire ?

La mise en demeure   

L’article 133 alinéa 2 de l’Acte Uniforme Portant Droit Commercial Général du 15 décembre 2010 qui dispose qu’elle: « (…) est faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir sa réception effective par le destinataire ». En application de ce texte, la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage d’Abidjan dans sa décision n°9859 énonce clairement que «  la procédure de résiliation commence par une mis en demeure (…) ». Cela signifie qu’avant toute saisine du juge une mise en demeure est obligatoire.

Signification de la mise en demeure

La signification ou la notification de la mise en demeure au preneur implique des mentions obligatoires à peine de nullité. L’article 133 alinéa 3 dispose : « (…) la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées (…) ». Il faut donc des motifs qui soient jugés légitimes et liés soit à la chose louée, soit à la personne du preneur. Elle peut être faite par le bailleur lui-même ou par un officier ministériel en l’instar de l’Huissier de Justice.  

Respect du délai prescrit par l’acte uniforme

Le bailleur qui met en demeure doit,  comme le prescrit l’article 133 alinéa 3 de l’Acte Uniforme Portant Droit Commercial Général, «  informer au destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisi aux fins de résiliation du bail et expulsion (…) ». Cette disposition indique que le bailleur doit également délivrer un congé au locataire avant toute résiliation.

Qu’en est-il de la procédure judiciaire.

En ce qui concerne la procédure judiciaire, elle n’intervient qu’en cas d’échec de la procédure extrajudiciaire. Pour mieux l’appréhender, la question du choix du juge compétent, de l’introduction de l’instance à la décision vont retenir notre attention.

Le choix du  juge compétent.

La jurisprudence admet souvent qu’un contrat mixte peut contenir une stipulation contraire et, par là, attribuer la compétence à la chambre commerciale, même à l’égard des non commerçants et cette clause s’impose qu’il soit demandeur ou défendeur (Cass. Civ. 23 octobre 1958, Gazette du Palais 1959, P.281).

La compétence d’attribution du juge des référés en matière de bail professionnel ne tire pas toutes les conséquences de la précision contenue dans la rédaction de l’article 133 du nouvel Acte uniforme. Ce texte désigne la « juridiction compétente » statuant à bref délai comme l’instance juridictionnelle compétente pour connaître de la résiliation du bail professionnel. En d’autres termes, le législateur communautaire, par cette formule, s’est encore désintéressé de la question de la compétence juridictionnelle qu’il a entendu renvoyer aux législations des Etats Parties. En pratique, le juge du fond est saisi.

De l’introduction de l’instance à la décision

Pour ce qui est de l’introduction de l’instance, celui qui sollicite la résiliation du bail commercial  doit saisir le juge compétent par requête introductive d’instance (Article 408 du code de procédure civile) ou verbalement. Parce que le droit commercial admet le principe de la liberté de la preuve.  La saisine du juge telle que précédemment dit va conduire sur les échanges entre les parties : c’est le déroulement de l’instance.

Pour ce qui est du déroulement de l’instance, « les parties doivent se faire connaître, mutuellement en temps utile, les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droits qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense »  (Article 23 Code de procédure civile). Après la mise en l’état, le juge compétent rendra une décision susceptible de recours.

Le juge civil ou commercial qui se déclare compétent doit valablement recevoir les pièces des parties et renvoyer à une audience de fixation.

Au cours de l’audience de fixation, le juge appréciera si l’affaire peut être mise en délibéré en vérifiant si le principe du contradictoire a été respecté.

Si le juge compétent admet l’irrégularité de la résiliation, bien de conséquences juridiques en découleront.

Sur les conséquences tirées de l’inobservation de la procédure de résiliation du bail commercial

Il faut entendre par conséquences juridiques les effets de droit prévus en cas d’inobservation de la procédure de résiliation du bail commercial.

La résiliation irrégulière entraine le paiement d’une indemnité d’éviction, des dommages et intérêts et le cas échéant de la nullité du jugement d’expulsion prononcé contre le preneur en méconnaissance des prescriptions du droit uniforme.

Sur l’indemnité d’éviction

Elle est réclamée lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail. Dans le cas que nous avons eu à traiter, le locataire dont la qualité de commerçant ne souffre d’aucune contestation est fondé à solliciter du bailleur le versement d’une indemnité d’éviction sur  le fondement de l’article 126  de l’Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial général qui énonce que le bailleur qui s’oppose au renouvellement du bail règle « au locataire une indemnité d’éviction ».

Sur dommages intérêts.

Sur la combinaison des articles 1134 et 1147 du code civil gabonais ancien, la partie victime de la résiliation abusive d’un contrat est fondée à réclamer le paiement des dommages et intérêts dont le montant est souverainement apprécié par le juge compétent par rapport à la demande de la victime.

Sur la nullité d’un jugement prononcé contre le preneur en l’absence d’une mise en demeure.

La Cour Commune de Justice et d’Arbitrage d’Abidjan (CCJA) dans sa décision n°006 du 24 avril 2003 affirme que « la signification d’une décision d’expulsion est régulière lorsqu’elle respecte les règles de procédure civile du droit national ». Est donc irrégulière une résiliation d’un bail commercial qui méconnaît les dispositions de l’article 1146 du code civil gabonais ancien.

En droit OHADA l’article 133 impose une mise en demeure préalable, ce qui emmène les tribunaux à s’accorder sur l’irrecevabilité et même la nullité de la demande d’expulsion qui ne respecte pas les prescriptions légales. La Cour d’Appel du Littoral dans un arrêt n°132/CC du 3 novembre 2008 énonce que « l’absence de mise en demeure rend nul le jugement d’expulsion », dans la même logique la Cour d’Appel de Yaoundé dans un arrêt n° 222/Civ du 14 mars 2003 affirme que « l’efficacité de la clause de résiliation d’un bail commercial est subordonnée à la stricte observation des formalités préalables imposées par le législateur du droit uniforme ».