Retour sur la réforme relative au contentieux foncier entre le juge judiciaire et le juge administratif au Gabon

Le 26 février 2026, le Gabon s’est doté d’une nouvelle ordonnance fixant le régime de la propriété foncière qui générait des litiges récurrents.

En 152 articles, elle abroge l’ancien régime de 2012 et bouleverse une question qui empoisonne le quotidien de nombreux Gabonais : en cas de litige sur un terrain, quel juge est compétent ? Le juge administratif ou le juge judiciaire ?

La réponse, désormais, dépend d’une ligne de partage que ce texte rend beaucoup plus nette.

En quoi consiste la procédure d’immatriculation foncière ?

Parlons tout d’abord de la procédure d’immatriculation elle-même. La procédure d’immatriculation foncière est « une procédure publique, contradictoire et judiciaire qui a pour objet l’inscription par le conservateur au livre foncier d’un bien immobilier en exécution d’une décision du juge judiciaire et aboutissant à la délivrance d’un titre de propriété dit titre foncier ».

Cette définition est celle de l’article 3 de l’ordonnance qui précise également que l’immatriculation aboutit à un titre établi « en exécution d’une décision d’immatriculation du juge judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». Autrement dit, le titre foncier n’existe juridiquement qu’une fois validé par le juge.

Cependant, deux textes contenus dans l’ordonnance méritent d’être expliqués.

• Le « conservateur », que l’ordonnance nomme précisément Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques, est l’agent public chargé de tenir les registres officiels de la propriété.
• Le « livre foncier » est, selon l’article 3, « l’ensemble des registres et fichiers utilisés par le Conservateur en vue de l’inscription des droits réels immobiliers » : c’est le grand registre public où chaque terrain immatriculé reçoit son identité juridique.

Ainsi, l’immatriculation se déroule en deux phases. La première, administrative, consiste pour l’État à attribuer une partie de son domaine à une personne physique ou morale qui en fait la demande. Cette phase est conduite par l’organisme habilité en matière foncière, en pratique l’Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC), et se clôture, selon l’article 142 de l’ordonnance, par « la délivrance d’un acte administratif », à savoir la décision de cession.

Par la suite, la phase judiciaire qui débute : lorsque le conservateur reçoit le dossier d’immatriculation, procède à la réquisition d’immatriculation et à sa publicité conformément à l’article 35 de l’ordonnance n°006/PR/2020 du 26 février 2026 fixant le régime de la propriété foncière en République Gabonaise. Cette publicité est le point de départ d’un délai d’opposition de quinze jours, nous dit l’article 36. 

Après la publicité de la réquisition, deux hypothèses. La première concerne le cas ou il n’y a aucune opposition. Dans ce cas,  la demande est transmise au président du tribunal judiciaire qui après examen de la demande, rend une ordonnance pouvant ordonner ou rejeter l’immatriculation. Dans l’hypothèse ou il existe une opposition, celle-ci est portée devant le tribunal judiciaire qui statue, et rend un jugement pouvant confirmer ou rejeter la demande d’immatriculation.

Le conservateur procède alors à la transcription du jugement ou ordonnance reçu du greffe judiciaire dans le registre du livre foncier. En effet, l’article précise que : « Le Conservateur procède à l’immatriculation au vu de l’expédition de la décision d’immatriculation qui lui est communiquée par le greffe ».

Deux contentieux, deux juges : comment se répartissent les compétences ?

Il existe deux types de contentieux possibles pouvant faire intervenir les juridictions administratives et judiciaires, il y a le contentieux relatif au titre d’occupation définitif.

Le titre d’occupation définitif est l’acte administratif délivré par l’Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC) à l’issu d’une procédure soit de demande d’attribution d’un terrain nu, soit de régularisation foncière d’un terrain bâti. Dans cet ordre, seul le juge administratif est compétent pour connaitre toutes les demandes pouvant faire intervenir et opposer ce titre.

Mais le fondement de cette compétence mérite d’être explicité. En effet l’article 3 définit le titre d’occupation comme « un acte administratif portant attribution ou cession définitive conférant à son titulaire un droit d’occupation régulier d’un terrain domanial », et l’article 142 range la régularisation foncière parmi les procédures « aboutissant à la délivrance d’un acte administratif ».

Comme il s’agit d’un acte administratif, son contentieux relève naturellement du juge administratif ; l’ordonnance, elle, ne réserve le juge judiciaire qu’au titre foncier proprement dit (articles 149 et 150).

Le second contentieux est celui intervenant pendant la phase et après l’immatriculation du titre foncier. Seul le juge judiciaire est compétent devant la loi comme le précisent les articles 149 et 150 de l’ordonnance n°006/PR/2020 du 26 février 2026 fixant le régime de la propriété foncière en République Gabonaise.

En effet l’article 149 énonce que «  en application des dispositions de la présente ordonnance, les dossiers relatifs au contentieux du titre foncier en instance devant les juridictions, autres que judiciaires, sont transmis, sans délai, dès la publication de la présente ordonnance, au juge judiciaire compétent. ». Ce texte est complété par l’article 150 aux termes duquel « le contentieux relatif aux actes soumis à la formalité de la publicité foncière relève exclusivement de la compétence du juge judiciaire ».

 Le juge administratif ne pourra donc pas procéder à une annulation quelconque d’un titre foncier ayant été confirmé par le juge judiciaire.

Qu’est-ce que la réforme de 2026 change concrètement ?

L’ordonnance du 26 février 2026 abroge l’ancien régime foncier de 2012. L’immatriculation, sa grande nouveauté, devient une procédure pleinement judiciaire posé clairement dans l’article l’article 141.

Le titre foncier n’est donc plus un simple acte administratif mais il repose sur une décision de justice ayant autorité de chose jugée (Article 3), opposable à tous, et que l’on ne peut contester que par un pourvoi en cassation (Article 48).

En transférant aussitôt au juge judiciaire tous les litiges en cours devant d’autres juridictions (Article 149) et en lui réservant exclusivement le contentieux de la publicité foncière (Article 150), le législateur fait du juge judiciaire le gardien unique du titre foncier.

En définitive, qui fait quoi ?

La ligne de partage est désormais lisible. Tant que l’on se situe dans la phase administrative, avec l’attribution d’un terrain domanial ou régularisation aboutissant à un acte administratif (titre d’occupation, décision de cession), le juge administratif est compétent. Mais dès l’entrée dans la procédure d’immatriculation, et surtout une fois le titre foncier inscrit au livre foncier, c’est le juge judiciaire, et lui seul, qui tranche.

Pour le citoyen, le message est simple : un titre foncier consacré par le juge judiciaire ne peut plus être remis en cause par le juge administratif. C’est précisément la sécurité que la réforme de 2026 entend offrir aux propriétaires gabonais.

Une bonne réforme ? Ce que vaut la technique retenue

Sur le principe, la réforme va dans le bon sens. En confiant au seul juge judiciaire la consécration et le contentieux du titre foncier (Articles 149 et 150), le législateur met fin à un dualisme qui était lui-même une source de litiges : conflits de compétence et décisions contradictoires. En adossant désormais le titre à une décision de justice ayant autorité de chose jugée, opposable à tous et purgeant les irrégularités antérieures, l’ordonnance renforce nettement la sécurité de la propriété et, avec elle, la confiance dans les transactions et le crédit hypothécaire. C’est une réponse cohérente au mal gabonais du « double titre » sur une même parcelle.

La technique a toutefois ses points de vigilance. D’abord, concentrer tout le contentieux sur le juge judiciaire suppose des juridictions outillées : sans magistrats formés au droit foncier et sans chambres dédiées, le risque est de déplacer l’engorgement plutôt que de le résorber.

Ensuite, le choix de n’ouvrir qu’un pourvoi en cassation contre les décisions d’immatriculation (Article 48) privilégie la rapidité et la stabilité du titre, mais supprime un véritable second degré de juridiction : le justiciable qui perd sur les faits en première instance n’aura pas de réexamen au fond. Cette finalité rapide n’a de sens que si l’instruction de première instance est rigoureuse, ce que l’ordonnance exige d’ailleurs, le juge devant vérifier la régularité « en la forme et au fond ».

Enfin, la phase administrative continue de produire des actes (titre d’occupation, décision de cession) susceptibles de recours devant le juge administratif : la frontière entre les deux ordres reste donc à surveiller pour éviter qu’un contentieux administratif en amont ne serve à contourner, en aval, la compétence du juge judiciaire.